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"100 Great Ideas" es una lluvia de ideas masiva en la cuál se invita a la comunidad a crear soluciones ante retos importantes en la región. Después de recolectar las ideas, se sistematizan las tendencias para presentarlas a líderes electos e involucrarlos en la implementación de las ideas.   

El 13 de noviembre se lanzará la cuarta campaña, esta vez enfocada en asequibilidad de la vivienda. Por cinco días, todas las personas de la región están invitadas a compartir ideas, preguntas, artículos u otros, respondiendo a la pregunta "¿Cuál es la mejor manera de mejorar la asequibilidad de la vivienda en el sur de Florida?" La campaña está enfocada en promover la colaboración para generar soluciones y todas las personas pueden participar desde cualquier lugar donde se encuentren. 

Gracias al generoso patrocinador,  JPMorgan Chase & Co, por unirse al lanzamiento de esta campaña. 

¿Quieres aprender más sobre la situación de la asequibilidad de la vivienda antes de involucrarte en la campaña? Te compartimos información relevante a continuación (también disponible en inglés y creol).  


información: asequibilidad de la vivienda

resumen

El sur de Florida es uno de los lugares más inaccesibles para vivir en Estados Unidos. Lamentablemente, pocas unidades de vivienda asequible están siendo construidas, además de estar perdiendo las pocas que existen. 

¿Cómo sucedió esto? La construcción de unidades de vivienda asequible no es siempre el mejor negocio para las desarrolladoras.

La escasa inversión gubernamental en la creación y mantenimiento de dichas unidades (con el Fondo Sadowski a nivel estatal, y a nivel federal en el Community Development Block Grant y el Programa de Inversión HOME) ha llevado a que no se construyan suficientes unidades. 

Los requerimientos específicos de las zonas y estacionamientos, así como algunas protecciones para quienes alquilan, también han contribuido al problema. 

¿Qué está pasando a nivel local? Mientras el Condado de Miami-Dade y otras municipalidades han hecho algunas transformaciones a la política pública para mejorar la situación, varios actores manifiestan que falta mucho por hacer. 

¿Qué puedes hacer tu para resolver este problema? Aprender y unirte al grupo 100 Great Ideas en Facebook para dialogar y sugerir ideas.   

glosario

Vivienda asequible: Vivienda cuyo costo no supera el 30% de los ingresos de una persona o familia.

Ingreso mediano del área (AMI): La media de los ingresos de una familia de cuatro. En el Condado de Miami-Dade, el AMI es $48,100.

Sobrecarga: Gastar más del 30% de los ingresos en renta o hipoteca.

Ingresos bajos: En Miami-Dade se define como un hogar de cuatro personas con un ingreso anual menor a $56,800.

Vivienda para trabajadores: Otra forma de decir vivienda asequible según la Comisionada Daniella Levine Cava.

Vivienda para ingresos mixtos: Edificios donde vivien familias con diversidad de ingresos. 

Construcción incluyente: Reglamento que exige que cierto porcentaje de una nueva construcción sean unidades de vivienda asequible. 

Desarrollo enfocado en el tránsito: Cuando un área residencial o comercial está diseñada para que el transporte público sea fácil de accesar. Por ejemplo, vivienda asequible a 1/2 milla del sistema de transporte.  

Gracias a The New Tropic y Miami Housing Solutions Lab por las definiciones en inglés:                                http://bit.ly/TNTglossary & http://bit.ly/mhslglossary


partE I. ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA EN EL SUR DE FLORIDA

Varios análisis y reportes recientes, incluyendo el reporte de 2017 de Harvard University 2017, han resaltado a Florida como el lugar menos asequible para vivir en Estados Unidos. El 62% de inquilinos en Miami gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda.

El problema es más profundo en comunidades de color. En 2016 las comunidades afrodescendientes e hispanas gastaron alrededor del 58% y 55%, respectivamente, de sus ingresos en renta.

Source: http://www.shimberg.ufl.edu/publications/Full_RMSwcov_2016.pdf

Source: http://www.shimberg.ufl.edu/publications/Full_RMSwcov_2016.pdf

¿Qué se requiere para poder costear la renta en Miami? 

Una persona trabajadora con ingresos medios necesitaría 3.1 trabajos de tiempo completo para poder costear un apartamento de dos habitaciones en el Condado de Miami-Dade. Una persona con un solo empleo necesitaría ganar $24.90 por hora para poder costear un apartamento de dos habitaciones. 

¿La situación está mejorando o empeorando con el tiempo? 

La situación de la asequibilidad de la vivienda se torna más compleja con el tiempo, lo cual está demostrado por:  

  • Aumento de inquilinos con sobrecarga: Entre 2000 y 2012, hubo un aumento de 50% en el total de inquilinos sobrecargados en el Condado de Miami-Dade; de 154,066 hogares en 2000 a 231,703 hogares en 2012, según Shimberg Center for Housing Studies.
  • Pocas unidades asequibles: Inquilinos con bajos ingresos luchan para encontrar vivienda asequible. National Low Income Housing Coalition (NLIHC) reporta que sólo 21 de 100 unidades son asequibles y están disponibles en la región de Miami-Ft. Lauderdale-West Palm Beach. 
  • Pérdida de unidades asequibles disponibles: Estamos perdiendo las pocas unidades asequibles que existen. Shimberg Center for Housing Studies reporta que entre 1993 y 2012, Florida perdió al menos 51,000 unidades para renta de propietarios privados y con subsidio público. Para el 2020, otras 43,200 unidades subsidiadas pueden desaparecer. 
  • Pocas unidades asequibles están siendo construidas: A pesar de tener un número insuficiente de unidades asequibles, entre 2014 y 2016, solamente el 10.7% de construcciones de complejos multifamiliares en Miami estaba destinado al tercio más bajo del mercado. 

partE II. ¿Qué afecta la asequibilidad de la vivienda?

A continuación algunas de las causas que contribuyen al problema de asequibilidad de la vivienda. 

1. La construcción de unidades asequibles es costosa y financieramente poco factible. 

Según The Urban Institute, el desarrollo cuesta mucho dinero. Las desarrolladoras se respaldan en préstamos y otras fuentes para financiar las construcciones antes de que las personas se muden y empiecen a pagar renta.

Pero las desarrolladoras sólo pueden obtener esos préstamos si las ganancias de la construcción permiten pagar de vuelta a los inversionistas. La brecha entre el total que genera en renta un edificio y el total que las desarrolladoras deben pagar a los prestamistas e inversionistas detiene la construcción de vivienda asequible antes de siquiera comenzarla.

Lo anterior deja pocas opciones para los millones de familias de bajos ingresos que busca viviendas asequibles y seguras.  

Ver la herramienta de simulación de vivienda asequible de The Urban Institute's (como se visualiza abajo):

2. La legislatura del estado de Florida ha usado el 70% del financiamiento para asequibilidad de la vivienda en exenciones de impuestos y gastos. 

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El Estado de Florida estableció el William E. Sadowski Affordable Housing Trust Fund en 1992 para proporcionar recursos para la construcción de vivienda asequible para la clase trabajadora, ancianos y personas con capacidades especiales. Sin embargo, según el Miami Herald, de los $1.87 billones recolectados y depositados en el fondo desde la Gran Recesión del 2008, los legisladores en Florida han desviado aproximadamente  $1.3 billones (o 70%) a otros propósitos como exenciones de impuestos y gastos. Según The Florida Housing Coalition, si los legisladores dejaran $272 millones disponibles en el fondo, los proyectos que se podrían completar traerían $3.78 billones en impacto económico positivo a la economía del estado y 28,700 plazas de trabajo.

3. Baja en la inversión federal en asequibilidad de la vivienda. 

El apoyo federal para programas de vivienda asequible ha decrecido significativamente en los últimos 10 años. Específicamente la inversión federal en los programas "Community Development Block Grant¨ (CDBG) y "HOME Investments Partnership" (HOME) ha caído drásticamente entre el 2007 y el 2015, según se visualiza en la gráfica. Para más información, ver las minutas oficiales de un taller de vivienda asequible del 2015 en el Condado de Miami-Dade.

4. Leyes de zonificación y estacionamiento restrictivas, entre otras, e incentivos limitados para construir vivienda asequible. 

Las leyes de zonificación y estacionamiento, así como otras leyes y políticas locales, determinan el tamaño y el tipo de las unidades que pueden ser construidas en las comunidades. Algunas personas debaten que estas restricciones, muchas veces destinadas a proteger a las comunidades, afecta la capacidad de las desarrolladoras de construir unidades financieramente viables y que cumplan con las necesidades de las comunidades.

5. Condiciones inestables de vivienda provocan costos inpagables. 

Los grupos minoritarios y vulnerables que rentan en Miami, viven en condiciones por debajo del estándar y tienen pocos recursos para poder relacionarse con los propietarios y exigir condiciones adecuadas. Esto es un problema que empeora la situación ya que conlleva al deterioro o pérdida total de las vivienda asequible para rentar.

Tres cuartos de los inquilinos entrevistados en un estudio de Community Justice Project y Power U Center for Social Change en el 2008, reportaron vivir en lugares con algún tipo de problema. Entre ellos, más de la mitad (59%) de los residentes reportaron cucarachas y un cuarto (26%) reportó ver ratas y ratones. Además, las comunidades minoritarias en Miami carecen de protecciones legales básicas. 

Dos tercios reportaron tener contratos de renta de mes a mes, un factor clave en la inestabilidad de la vivienda. Casi la mitad (48%) de las personas entrevistadas en dicho estudio se han cambiado dos o tres veces de casa en los últimos cinco años, y más del 20% lo ha hecho tres veces o más.  

La inestabilidad de la vivienda, sumada a la crisis de asequibilidad de la vivienda, conlleva a resultados negativos como mala salud, pérdida de oportunidades educativas, y carencia de vivienda para muchas personas.  


partE III. ¿qué acciones se han tomado localmente?

Oficiales de gobierno inauguran un proyecto de vivienda asequible en Overtown en el 2015. De izquierda a derecha: Matthew Rieger, Presidente del Housing Trust Group; Comisionado de Miami, Keon Hardemon; Comisionado de Miami-Dade, Audrey Edmonson; Alonzo Mourning; Randy Rieger, y Clarence Woods, Director Ejecutivo de Miami Community Redevelopment Agency. Fotografía: WALTER MICHOT (Miami Herald)

Oficiales de gobierno inauguran un proyecto de vivienda asequible en Overtown en el 2015. De izquierda a derecha: Matthew Rieger, Presidente del Housing Trust Group; Comisionado de Miami, Keon Hardemon; Comisionado de Miami-Dade, Audrey Edmonson; Alonzo Mourning; Randy Rieger, y Clarence Woods, Director Ejecutivo de Miami Community Redevelopment Agency.

Fotografía: WALTER MICHOT (Miami Herald)

Condado de Miami-Dade

  • Fondo de Vivienda Asequible: El fondo "Affordable Housing Trust Fund" del condado de Miami-Dade inició en el 2007 para otorgar recursos financieros a la construcción de vivienda asequible para hogares con ingresos medios y bajos. El año pasado, la Comisión del condado de Miami-Dade votó para enmendar el fondo y otorgarle $10 millones, y dejar el 50% restante para individuos y familias en condiciones de pobreza y pobreza extrema. Sin embargo, en el 2017, la comisión asignó solamente $387,000 al fondo, una cifra mucho menor a la esperada. El Alcalde Carlos Gimenez indicó que el fondo para combatir el Zika funding implicó cambios en el presupuesto del condado.  
  • Zonificación incluyente voluntaria: EL condado de Miami-Dade creó un programa voluntario de zonificación incluyente en 2007. La Comisionada Barbara Jordan introdujo una propuesta en 2016 para iniciar un programa mandatorio, sin embargo, la propuesta no tuvo apoyo suficiente de la Comisión. Por tanto, la Comisionada Jordan tuvo que retirar la propuesta e introducir un programa voluntario de zonificación incluyente; dicha propuesta fue aceptada. En dicho momento, la Comisionada Jordan dijo que planeaba revisar la propuesta mandatoria en dos años si las desarrolladoras no estaban aplicando el programa voluntario de zonificación. 

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Ciudad de Miami

  • Icentivos financieros para las desarrolladoras: El Departamento de Desarrollo Comunitario de la ciudad de Miami provee fondos federales, estatales o locales a desarrolladoras privadas para que construyan complejos de vivienda asequible en la ciudad de Miami.  

  • Zonificación incluyente voluntaria: La Comisión de la Ciudad den 2016 pasó una legislación que añade incentivos para: 1) proyectos de vivienda asequible destinados exclusivamente para unidades para la fuerza laboral y unidades de vivienda asequible, 2) permitir a desarrolladoras construir unidades más pequeñas para construir proyectos de vivienda asequible que incluyan unidades asequibles para familias de bajos ingresos.

  • Plan de Desarrollo Regional actualizado: A finales del 2016, la Comisión de la Ciudad actualizó el plan de desarrollo regional para permitir la construcción de oficinas, hoteles, unidades residenciales e industriales, y espacios institucionales en el centro de la ciudad. Esta nueva propuesta invita a la construcción de mínimamente 2,700 unidades de vivienda asequible en el área del "Downtown Development of Regional Impact" (o DRI), lo cual equivale a 15% de las nuevas unidades residenciales.

  • Bonos de densidad para unidades de vivienda para la clase trabajadora y/o de vivienda asequible: En febrero del 2017, la Comisión de la ciudad de Miami votó para aprobar una medida que permite que las desarrolladoras incrementen la densidad de 36 unidades por hectárea a 72 unidades con la condición de dejar 10% de las unidades para vivienda asequible. Los documentos de la ciudad tienen establecida una meta para que 40% de las construcciones de los siguientes cinco años, sean para unidades de ingresos mixtos. 

Otros avances en la región:

  • Fondos federales para vivienda asequible: Existen seis distritos en el Condado de Miami-Dade (además del condado en sí mismo) que reciben fondos federales para vivienda. Entre ellos, Hialeah, Homestead, Ciudad de Miami, Miami Beach, Miami Gardens, y North Miami. Sin embargo, no existe un plan que unifique a todas las entidades gubernamentales para colaborar y solucionar la crisis de asequibilidad de la vivienda. 
  • Estancamiento en el progreso de vivienda asequible en Miami Beach: En 2011, Miami Beach aprobó un plan para construir 16,000 unidades de vivienda asequible para el 2020. Lamentablemente, la ciudad de Miami Beach está lejos de alcanzar la meta de construir dichas unidades. En junio del 2017, el Comisionado de Miami John Elizabeth Alemán apoyó una ordenanza para construir solamente 6,800 unidades de vivienda asequible para el 2030.

PartE IV. ¿POR QUé es importante?

¿Por qué debemos interesarnos en asequibilidad de la vivienda? ¿Qué impacto tiene en la vitalidad de la comunidad?  

A continuación algunas consecuencias de los altos costos en vivienda:

Impacto negativo en la economía local: Cuando la personas trabajadoras tienen menos ingresos, gastan menos en bienes y servicios locales, lo cual disminuye las ganancias de los negocios locales. 

Además, los altos costos de vivienda pueden impactar la capacidad de la industria local para contratar y retener empleados. Un estudio reciente encontró que de los 50 empleadores más grandes en Los Angeles, 60% se ven afectados para retener a sus empleados, por los altos costos de vivienda, y el 64% dijeron que tienen que considerar dicho factor en la negociación de los paquetes para empleados. Como resultado del alto costo de vivienda, la industria local puede optar por reubicarse en regiones que permitan contratar una mano de obra menos costosa.  

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Congestión vehicular y aumento del tiempo de movilidad: Si más personas trabajadoras tienen tiempos más largos para movilizarse, habrá más tráfico en las carreteras. Además, cuando las personas trabajadoras viven más lejos de las opciones de transporte público, existen menos usuarios potenciales. Y cuando hay menos usuarios en el transporte público hace más difícil mantener y/o mejorar los servicios de transporte de la región. 

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Impacto negativo en el medio ambiente: El crecimiento de la ciudad y el aumento del tránsito vehicular impactan negativamente al medio ambiente debido al aumento de las emisiones de dióxido de carbono. Frecuentemente las casas o complejos fuera de la ciudad, son habitados por familias con menos miembros, lo cual las hace menos eficientes en cuanto al uso de energía. Además, estas casas frecuentemente utilizan más agua (para riego de jardines) y químicos (para mantenimiento), lo cual también tiene un alto impacto en el medio ambiente.

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Consecuencias negativas asociadas a comunidades segregadas: La falta de vivienda asequible en barrios céntricos o mejor equipados, generalmente aísla a las familias de escasos recursos y las empuja a ciertos vecindarios segregados por condiciones socioeconómicas o raciales. Dichos barrios tienen pocos recursos y están desconectados de muchas de las oportunidades económicas y culturales.  

Algunos estudios han demostrado los efectos negativos que tiene crecer en un barrio o vecindario segregado y con pocos recursos. Entre ellos, un análisis de Douglas Massey de Princeton, encontró una diferencia de $900,000 en los ingresos totales de personas que viven en los barrios del quintil más alto y las personas de los barrios en el quintil más bajo. A esto se le suma que las escuelas en los barrios con recursos limitados, tienen un rendimiento menor en comparación a las escuelas en barrios con familias con mejores ingresos, lo cual resulta en menos oportunidades y un peor panorama para quienes estudian allí. 


parte V. ¿Quieres saber más?

La asequibilidad de la vivienda es un tema complejo con una historia larga. Para mayor información, te sugerimos visitar los vínculos proporcionados anteriormente en el texto y profundizar con los siguientes recursos:  

Miami Housing Solutions Lab: Housing Policy Timeline

Miami Housing Solutions Lab: Housing Policy Timeline


Para preguntas, comentarios o sugerencias sobre la información presentada anteriormente, favor contactar a Sarah Emmons en la dirección s@radicalpartners.net.

Este recurso está constantemente en construcción por lo que agregará información nueva según se considere necesario. No nos consideramos expertas en el tema, por lo que nos emociona aprovechar el conocimiento existente de la comunidad para resaltar investigaciones y trabajo previos, y así crear soluciones en conjunto.  

Muchas gracias a las organizaciones y personas que contribuyeron para crear y editar este recurso: Alana Greer (Community Justice Project), Jorge de la Paz (Housing Solutions Lab), Marvin Wilmoth (KCG Development) y Santiago Bunce (Catalyst Miami). Nuevamente gracias al patrocinador de esta campaña, JPMorgan Chase & Co.

 

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